Under de senaste åren har turerna i hyresförhandlingarna ändrats rejält.

Det började med den så kallade trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, Svensk Allmännytta och Fastighetsägarna. Överenskommelsen är ett avtal om hur förhandlingarna ska genomföras – inte helt olikt en förhandlingsordning.

Till detta kom då hög inflation, höjda räntor, prisökningar och lågkonjunktur. Det finns säkert flera skäl till att det blivit som det nu är. Detta – tillsammans med trepartsöverenskommelsen – ledde till rekordhöga hyreskrav. Senare också till de högsta hyresökningarna på över 30 år.

Trepartsöverenskommelsen tecknades 2022, och den fungerar inte som det var tänkt. Det stora problemet här är relationen mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Fastighetsägarna läser i princip bara det som gynnar dem i trepartsöverenskommelsen, inte det som gynnar hyresgästerna. Det skapar stora problem vid förhandlingsbordet.

Strandade förhandlingar och skiljeman. Inom Fastighetsägarna har man satt i system att tidigt stranda förhandlingarna och begära skiljemannaförfarande i hopp om att få ut högre hyreshöjningar än vid förhandlingsbordet. I viss mån har man lyckats med det, även om höjningarna ligger mycket långt ifrån de ursprungliga kraven.

Hyreskrav. Under 2024 gick en grupp privata fastighetsägare ut och krävde en förhandlingsomgång till mer eller mindre direkt efter det att man hade tecknat avtal för året. Detta sade Hyresgästföreningen självklart direkt nej till.

Undvika förhandlingar. Under förhandlingarna 2024 gick några privata fastighetsägare runt förhandlingarna och aviserade en ny – oförhandlad – hyra direkt till sina hyresgäster. Här är lagstiftningen så knepig att om hyresgästen betalar den nya hyran så gäller den (hyresgästen anses då ha accepterat den nya hyran), den som betalar det gamla hyresbeloppet får ha kvar den gamla hyran.

Tidiga förhandlingsframställningar. Fastighetsägarna begärde förhandlingar om 2026 års hyror redan i mars månad. Detta trots att trepartsöverenskommelsen säger att förhandlingar ska starta i augusti då alla underlag finns på plats. Det är oklart vad Fastighetsägarna tror sig tjäna på det. Möjligen att kunna gå till skiljeman tidigare än annars.

Bruksvärden. Det senaste greppet är att fastighetsägare (både privata och allmännyttiga) vill förhandla om att ändra bruksvärdena i syfte att få upp dessa och därigenom högre hyror.